Update2026.07.29 (수)
서울 아파트 입주 예정 물량이 2028년까지 감소할 것으로 전망되면서 지역별 주택 수급 변화에 관심이 쏠리고 있다. 특히 서대문·용산·종로구 등 신규 입주 물량이 적고 노후 아파트 비중이 높은 지역에서는 신축 주택의 희소성이 상대적으로 부각될 수 있다. 다만 입주 물량 감소가 실제 매매가격이나 청약 수요에 미치는 영향은 금리와 대출 규제, 정비사업 진행 상황, 지역별 수요 등에 따라 달라질 것으로 보인다.
서울 아파트 입주량 연간 추이. [이미지=쌍용건설]
부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 총 2만5281가구로, 지난해 3만7103가구보다 1만1822가구 감소할 전망이다.
감소세는 향후에도 이어질 것으로 예상된다. 서울 아파트 입주 물량은 2027년 1만8682가구로 2만가구 아래로 내려간 뒤 2028년에는 1만3683가구까지 줄어들 것으로 전망된다.
아파트 공급은 인허가와 착공, 공사 과정을 거쳐 실제 입주까지 수년이 걸린다. 최근 착공과 인허가 실적이 향후 입주 물량에 반영되는 구조인 만큼 단기간에 공급 규모를 회복하기는 쉽지 않다는 분석이 나온다.
지역별 입주 물량의 편차도 큰 것으로 나타났다. 올해 서초구에는 5958가구가 입주할 예정이며 송파구 2572가구, 중랑구 1950가구 등 일부 지역에 물량이 집중됐다. 반면 서대문구는 487가구, 강남구는 349가구, 도봉구는 299가구에 그쳤다. 용산구와 종로구, 관악구는 올해 입주 예정 아파트가 없는 것으로 집계됐다.
신규 공급이 적은 일부 지역은 기존 아파트의 노후화도 진행된 상태다. 서대문구에서 입주한 지 10년을 넘긴 아파트는 4만4977가구로 전체의 73%를 차지했다. 용산구도 10년 이상 된 아파트가 3만3619가구로 전체의 82%에 달했다.
노후 주택 비중이 높은 지역에서는 주거 환경 개선이나 갈아타기를 원하는 실수요를 중심으로 신축 아파트에 대한 선호가 나타날 수 있다. 다만 정비사업 추진 속도와 분양가격, 교통·교육 여건 등에 따라 단지별 수요는 차이를 보일 것으로 예상된다.
일부 지역에서는 기존 아파트의 최고가 거래도 확인되고 있다. 서대문구 ‘DMC파크뷰자이’ 전용면적 84㎡는 이달 16억9500만원에 거래됐고, ‘DMC래미안e편한세상’ 전용 84㎡는 15억9000만원에 손바뀜되며 각각 신고가를 기록했다. 도봉구 ‘도봉금호어울림리버파크’ 전용 76㎡는 지난 1월 7억8900만원에 거래됐다. 양천구 ‘목동센트럴아이파크위브 2단지’ 전용 54㎡는 지난 6월 10억3000만원에 매매되며 종전 최고 거래가를 넘어섰다. 다만 개별 단지의 신고가 거래만으로 지역 주택시장 전반의 상승 흐름을 판단하기는 어렵다. 거래량과 동일 면적의 후속 거래, 매물 변동 등을 함께 살펴야 한다는 지적도 나온다.
서울 주택 매수 심리는 상승세를 나타냈다. 국토연구원 부동산시장정책연구센터가 발표한 ‘2026년 5월 부동산시장 소비자심리조사’에 따르면 서울 주택매매시장 소비심리지수는 135.6으로 전월 124.9보다 10.7포인트 상승했다.
주택매매시장 소비심리지수는 중개업소와 일반 가구를 대상으로 매수·매도 동향과 가격 전망 등을 조사해 산출한다. 지수가 115 이상이면 상승 국면으로 분류된다.
서울의 매수 심리가 개선된 상황에서 입주 물량 감소가 이어질 경우 일부 지역에서는 매물 확보 경쟁이 나타날 가능성이 있다. 반면 금리 수준과 대출 규제, 분양가 부담이 수요를 제한할 수 있어 시장 흐름은 지역과 가격대별로 달라질 것으로 보인다.
부동산 업계 관계자는 “입주 물량은 수년 전 인허가와 착공 실적이 반영된 결과이기 때문에 단기간에 늘리기 어렵다”며 “노후 주택 비중이 높고 신규 공급이 적은 지역에서는 실거주가 가능한 신축 아파트에 수요가 모일 수 있지만 가격과 금융 여건도 함께 고려해야 한다”고 말했다.
쌍용 더 플래티넘 서대문 투시도. [이미지=쌍용건설]
서울 입주 물량 감소 전망에 따라 올해 공급을 앞둔 신규 분양 단지의 일정도 관심을 모은다.
쌍용건설은 서울 서대문구 홍은동 일대에서 ‘쌍용 더 플래티넘 서대문’을 공급할 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 20층, 3개 동, 총 177가구 규모로 조성된다. 이 가운데 전용면적 59·84㎡ 62가구가 일반분양 물량이다.
쌍용건설에 따르면 단지는 교육·생활 기반시설을 이용할 수 있는 입지를 갖췄다. 평면은 4베이 판상형 구조를 중심으로 설계했으며 주차 공간은 가구당 1.63대 수준으로 계획됐다.
관악구에서는 올해 하반기 신림2구역 재개발 사업을 통해 최고 28층, 총 1435가구 규모의 아파트가 공급될 예정이다. 시공은 롯데건설과 대우건설 컨소시엄이 맡는다.
강남구에서는 남서울종합시장 정비사업을 통해 하반기 70가구가 분양될 예정이다. 서울 내 신규 공급이 제한된 상황에서 실제 청약 성과는 분양가격과 입지, 금융 여건 등에 따라 결정될 것으로 예상된다.
이승윤 기자
