[더밸류뉴스=김미성 기자]

올해 전국 공동주택 공시가격의 평균 상승률이 약 19%를 기록하며, 14년 만에 최대 상승률로 국민들의 공분을 사고 있다. 지난해 정부는 시세 대비 평균 60%에 머물러 있는 공시가격을 단계적으로 90%까지 인상하겠다고 밝힌 바 있다. 이에 재산세, 건강보험료, 복지수급 등에 일상생활 곳곳에 영향을 미치는 공시가격이 무엇인지 궁금증을 낳고 있다.  

◆ ‘공시지가 = 공시가격’ 아니다

일부 사람들은 공시지가와 공시가격을 같다고 생각하는 경우가 종종 있다. 실제로는 그렇지 않다.  

‘공시지가’란 ‘토지’의 단위면적당 가격이다. 공시지가는 '부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 국토교통부가 산정해 공시하는데 토지 이용 상황이나 주변 환경, 기타 사회적 조건이 유사하다고 인정되는 토지 중에 대표할 표준지를 먼저 선정한다. 이 표준지의 공시지가는 전국에서 대표성 있는 50만 필지를 뽑아 조사하고 공시하는 단위 면적당 땅값이다. 이후 표준지 공시지가를 기준으로 개별 공시지가에 대한 적정가격을 조사 · 평가해 공시한다. 

서울 강북의 한 아파트 단지. [사진=더밸류뉴스]

‘공시가격’은 ‘토지와 주택’을 모두 포괄하는 용어다. 주택 공시가격은 표준 단독주택, 개별 단독주택, 공동주택으로 나뉜다. 표준 단독주택 역시 공시지가와 유사하게 전국에서 대표성을 갖는 20여만 단독주택에 대한 가격 책정을 먼저 한 후 이를 기준으로 개별 단독주택의 공시가격을 결정한다. 아파트, 빌라 등의 공동주택은 단독주택과 달리 표준가격 없이 한 번에 별도 가격이 산정된다. 정리하자면 공시가격은 ‘토지+건물’ 가격을 포함한 것으로 개별 공시지가와 다르다. 

◆공동주택 공시가격, 토지와 건물 함께 조사해 산정

국토교통부의 말에 따르면 우리나라 국민들이 가장 많이 사는 거주형태인 공동주택의 공시가격을 산정할 때에 적정가격 기준, 실제용도 기준, 사법상 제한상태, 공법상 제한상태를 반영해 토지와 건물을 함께 조사한 후 산정한다. 

공동주택 공시가격 산정기준. (자료 참조=국토교통부 ) [이미지=더밸류뉴스]

공동주택의 공시가격 절차는 국토부가 현장조사를 통해 공동주택의 특성과 시세를 조사한 후 공시가격을 산정한다. 다음으로 부동산 전문가, 시군구 담당자 등이 공동주택 공시가격의 가격적정성과 가격균형성을 심의한다. 그리고 공동주택 공시가격에 대해 주택의 소유자 등 관계인들의 의견을 청취하고 반영한다. 이후 학계, 행정기관 등 중앙부동산평가위원회의 전문가들이 공시가격의 적정성을 심의한 후의 공시가격을 공고하고 이의신청 접수를 받는다. 마지막으로 이의신청 결과를 반영해 조정하고 공시를 마친다.

공시가격의 산정 절차. [이미지=국토교통부]

◆부동산 공시가격, 부동산 거래 '기준'으로 활용

매년 부동산 공시가격에 국민들이 떠들썩하게 반응할 수밖에 없는 이유에는 공시가격이 여러 방면에서 '기준'으로 쓰이기 때문이다. 공시가격은 부동산 실거래에 영향을 주고 조세, 복지, 행정, 부담금, 부동산 평가 등 5개 분야 60개 이상의 행정절차의 기초자료로 활용된다. 대표적으로 재산세, 종합부동산세, 건강보험료, 보유세같은 조세분야와 장학금, 기초연금의 복지분야, 보상, 경매 등 목적의 감정평가 분야 제도 등에 영향을 미친다. 정부가 공시가격 현실화를 실현해야한다고 밝힌 이유도 여기에 있다. 

현재 급증한 상승률을 보이는 공시가격으로 부담이 국민들의 전반적인 실생활에서 상승하는 것에 우려하고 있는 분위기다. 국토부는 지방세법 및 시행령 개정으로 공시가격 6억원 이하 1주택을 보유한 국민은 재산세 부담액이 줄어들 것이라고 밝혔다. 이에 따르면 올해부터 이들의 재산세는 2023년까지 과세표준 구간별로 재산세율이 0.05%p씩 인하돼 지난해보다 재산세 부담이 감소할 가능성이 크다. 

종합부동산세는 다주택자의 경우 주택들의 공시가격의 합계가 6억원을 초과할 경우 종부세를 납세해야할 의무를 지닌다. 다만, 1가구 1주택에 해당하는 국민은 공시가격이 9억원을 초과하는 경우에만 종부세 납세의무를 지닌다. 

올해 공시가격 변동으로 특히 종부세에 대한 우려가 커진 상황이다. 종부세의 과세표준은 공시가격에서 6억원(1세대 1주택자의 경우 9억원)을 공제한 금액에 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱해 산정된다. 현재 기준 공정시장가액비율은 0.95이다. 

◆공시가격 '투명성 논란' 해결이 과제

지난해 11월에 발표된 '부동산 공시가격 현실화 계획'과 '재산세 부담 완화 방안'에 따르면 현실화방식을 고려해 연도별 공시가격은 직전 연도말 시세를 조사하고 연도별 현실화 목표치를 반영해 산정할 것이라고 밝혔다. 

 

현실화방식을 고려한 연도별 공시가격 계산식. [이미지=더밸류뉴스]

최근 서울시 서초구와 제주도에서 공동주택 및 개별주택 공시가격에 대한 오류가 있다고 입장을 냈다. 제주도에서 같은 아파트단지임에도 동별 공시가격 상승률이 30.2%까지 벌어진 경우도 있었다. 서초구에서는 지난해 거래됐던 공동주택 4284건의 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 검증한 결과, 공시가격이 실거래가의 100% 이상인 곳이 130호를 넘었다고 전했다. 이에 국토부는 “오류가 아니다”라는 의견을 밝혔다. “공시가격 결정을 위한 산정시세는 특정 거래가격만으로 결정하는 것이 아니라 주택시장동향 자료, 평가선례 등을 참고하고 이상치를 제거한 거래 가능 가격으로 산정하고 있다”라고 못박았다. 

2005년 공시가격 제도가 도입되고 올해로 16년째다. 지난 5일에 마감된 공시가격에 대한 이의신청 접수건이 상당히 많을 것으로 보인다. 국토부는 산정절차와 산정기준을 위와 같이 설명한 바 있지만 아직까지도 공시가격에 대한 투명성, 신뢰성 논란이 이어지고 있다. 정확히 누가 책정하는지, 명확한 산정 기준은 무엇인지 확실히 알리고 국민들이 납득할만한 제도를 하루빨리 마련해야 공시가격에 대한 논란의 불씨가 사라질 것으로 보인다.

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