Update2024.05.04 (토)
대우건설이 작년 12월 설립한 리츠 자산관리회사 AMC(법인명 투게더투자운용)를 통해 재건축 리츠 사업을 추진한다. 재건축 사업의 일반분양분 주택을 리츠를 활용해 임대주택으로 운영하고 운영기간 종료 후 일반에 매각하는 방식이다. 대우건설은 재건축 리츠 사업을 최근 입찰한 반포1단지 3주구 재건축 사업부터 적용한다. 대우건설은 강남권 재건축 단지들이 분양가 상한제로 수익성이 악화해 사업 추진이 어렵게 됨에 따라 이러한 사업 구도를 구상하고 최근 시공사 입찰에 참여한 서초구 반포1단지 3주구 재건축 조합에 이런 방식을 제안했다.
대우건설 반포1단지 3주구 아파트명 '트릴리언트 반포' 안내 이미지. [사진=더밸류뉴스(대우건설 제공)]대우건설측은 조합이 인허가 변경을 통해 '리츠에 일반분양분을 현물 출자한다'는 내용을 정비계획에 반영하면 재건축 리츠 사업을 추진할 수 있다고 보고 있다.
16일 업계에 따르면 재건축 사업의 조합은 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급한 주택의 잔여분을 일반인에게 공급할 수 있다.
이때 주택법의 하위 규칙인 주택공급에 관한 규칙을 따르게 되는데, 조합이 일반분양분을 리츠에 현물로 출자하면 앞서 언급한 공급에 관한 규칙을 적용받지 않는다. 다시 말해 일반분양 없이 조합이 직접 리츠에 투자해 수익을 창출하는 것이다.
리츠는 감정평가 시세를 반영한 주택을 조합으로부터 현물 출자받은 후 주식으로 조합에게 돌려주는데 이렇게 돌려받은 주식은 리츠 운영 기간 중 타인과 거래 또는 공모도 가능하다.
리츠는 전문주택관리업자에게 위탁해 공급받은 주택을 운영하게 되며 의무운영 기간이 종료된 후에는 주택을 조합이 원하는 분양가로 임의 분양할 수 있다.
재건축 리츠는 조합의 일반분양분을 감정평가금액으로 리츠에 현물 출자하는 것이기 때문에 분양가 규제에서 자유로울 수 있으며 운영 기간 중 발생하는 수익뿐만 아니라 운영 기간 종료 후 매각에 따른 차익실현도 가능하다. 조합은 인허가 변경을 통해 '리츠에 현물 출자하는 내용'을 정비계획에 반영하면 재건축 리츠 사업을 추진할 수 있다.
반포1단지 3주구 조합원들은 대우건설의 리츠 사업 도입을 반기는 모습이다. 한 조합원은 “분양가 상한제가 가장 큰 걸림돌이었는데 대우건설이 제안한 리츠 방식은 조합원 뿐만 아니라 일반인들에게도 투자할 수 있는 기회를 주는 것 같아 환영한다”면서도 “구체적인 리츠 운용 방법과 현실화 등을 조합원들과 건설사가 논의할 예정”이라고 말했다.
대우건설은 재건축 리츠 사업을 최근 입찰한 반포1단지 3주구 재건축 사업부터 적용한다.
대우건설은 작년 리츠 AMC를 설립했고 최근 자회사 통합을 통해 건물 하자보수부터 유지관리까지 통합관리 하는 대우에스티를 출범시켰다. 이들 업체와 더불어 부동산 계약 및 관리를 수행하는 서비스인 D.Answer(대우건설 부동산종합서비스)를 활용해 재건축 리츠 사업을 추진한다.
대우건설이 추진하는 재건축 리츠 사업 구조도. [사진=더밸류뉴스(대우건설 제공)]
대우건설 관계자는 "재건축 리츠는 조합이 공급하는 주택을 합리적인 가격으로 평가받을 수 있을 뿐 아니라 일반인 누구나 재건축 아파트에 간접 투자할 수 있는 기회를 가질 수 있다"며 "임대주택 공급 확대 효과뿐 아니라 국토교통부의 간접투자를 활용한 부동산 시장 안정화 기조에도 부합하는 사업 모델"이라고 말했다.
하지만 이는 분양가 상한제를 회피하려는 목적이어서 정부가 이러한 방식의 임대리츠 허용을 인가해줄지는 불투명하다.
앞서 신반포3차·경남 아파트 재건축 조합도 민간임대사업자에 일반분양분을 통째로 매각하는 방식을 추진했으나 정부와 서울시의 반대로 제동이 걸렸다.
한편, 반포3주구 재건축 사업은 서울 서초구 일대의 1490가구를 재건축, 지하 3층부터 지상 35층, 17개동, 공동주택 2091가구와 상가 등 부대복리시설을 짓는 프로젝트로 공사비 8087억원 규모다.
이번 수주전은 지난 2월 말 현장설명회 당시 대우건설은 물론이고 롯데건설, GS건설, 현대건설, 대림산업, 삼성물산 등 대형건설사가 대거 참가해 뜨거운 열기가 예상된 바 있다.
그러나 당초 접전이 예상됐던 수주전임에도 불구하고 대우건설과 삼성물산만이 입찰에 임해 두 시공사의 2파전으로 치뤄지고 있어 업계의 이목이 쏠리고 있다.
조창용 기자
